La loi du 27 juillet 2023 a modifié le traitement des loyers impayés. Les délais de la procédure ont été raccourcis, la clause qui permet de résilier le bail est devenue obligatoire dans les contrats, et le juge dispose de moins de latitude pour accorder des reports. Ces changements pèsent sur les deux parties. Le propriétaire agit plus vite, le locataire dispose de moins de temps pour régulariser. Cette page décrit la procédure telle qu’elle se déroule aujourd’hui, du premier impayé jusqu’à l’expulsion, et ce que chaque partie peut faire à chaque étape.
Ce que la réforme a changé
Trois évolutions structurent la procédure actuelle.
La clause de résiliation de plein droit doit désormais figurer dans les contrats de location. Elle permet au bail d’être résilié automatiquement quand le locataire ne paie pas, sans que le propriétaire ait à démontrer une faute supplémentaire.
Le délai laissé au locataire après un commandement de payer a été réduit. Il était de deux mois. Il est passé à six semaines. Ce raccourcissement change le calendrier de toute la suite.
Les pouvoirs du juge ont été encadrés. Il conserve la faculté d’accorder des délais de paiement au locataire de bonne foi, mais sa marge s’est réduite, notamment sur les suspensions accordées d’office.
Ces règles s’appliquent selon la date du bail et celle des faits. Un contrat ancien ne suit pas nécessairement le même régime qu’un contrat signé après l’entrée en vigueur du texte. Faites vérifier le régime applicable à votre bail avant d’engager une action.
La procédure, étape par étape
1. Le premier impayé
Le propriétaire relance le locataire par écrit. Une lettre recommandée avec accusé de réception fixe la date et le montant dû. Cette relance ne déclenche aucun délai légal, mais elle constitue la première pièce du dossier.
Le propriétaire qui a souscrit une assurance contre les loyers impayés doit déclarer le sinistre dans le délai prévu au contrat, souvent très court. Un retard de déclaration fait perdre la garantie. Le propriétaire dont le locataire bénéficie d’une garantie publique de cautionnement suit la procédure propre à cet organisme.
Le propriétaire informe également l’organisme qui verse les aides au logement, lorsque le locataire en perçoit. Cette information conditionne le maintien ou la suspension de l’aide et ouvre l’accompagnement social.
2. Le commandement de payer
Le propriétaire mandate un commissaire de justice pour délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire. Cet acte est le véritable point de départ de la procédure.
Le locataire dispose de six semaines pour régler sa dette. S’il paie dans ce délai, la procédure s’arrête et le bail se poursuit. Le commandement est également notifié au préfet, ce qui déclenche l’examen de la situation par les services sociaux.
Pendant ce délai, le locataire peut saisir le juge pour demander des délais de paiement. Il peut aussi solliciter un fonds de solidarité pour le logement, qui peut prendre en charge tout ou partie de la dette selon les ressources.
3. L’assignation devant le juge
Si la dette persiste, le propriétaire fait assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection. L’assignation est notifiée au préfet au moins six semaines avant l’audience, afin que l’enquête sociale puisse être menée.
L’audience examine la réalité de la dette, la validité du commandement et la situation du locataire. Le locataire a tout intérêt à s’y présenter, seul ou assisté. L’absence à l’audience conduit presque toujours à une décision défavorable, prise sur les seuls éléments du propriétaire.
4. La décision
Le juge peut constater la résiliation du bail et ordonner l’expulsion. Il peut aussi accorder des délais de paiement au locataire de bonne foi et suspendre les effets de la clause résolutoire pendant l’apurement. Dans ce cas, le respect scrupuleux de l’échéancier conditionne le maintien dans les lieux. Un seul manquement fait tomber la suspension.
Le juge statue également sur les sommes dues, les intérêts et les frais de procédure, qui s’ajoutent à la dette initiale.
5. Le commandement de quitter les lieux
Après la décision, le commissaire de justice délivre un commandement de quitter les lieux. Un délai de deux mois s’applique avant toute expulsion. Le juge peut le réduire ou l’allonger selon les circonstances.
Le locataire peut demander au juge de l’exécution des délais supplémentaires, en justifiant de sa situation et de ses démarches de relogement.
6. L’expulsion
Passé ce délai, le propriétaire demande le concours de la force publique au préfet. Le refus ou l’absence de réponse de l’État ouvre au propriétaire un droit à indemnisation.
La trêve hivernale suspend les expulsions du 1er novembre au 31 mars. Elle ne suspend ni la procédure, ni la dette, ni les intérêts. Elle décale seulement l’exécution.
Ce que le propriétaire doit éviter
Certaines réactions, compréhensibles, sont interdites et se retournent contre le propriétaire.
- Changer la serrure ou faire évacuer les meubles sans décision de justice.
- Couper l’eau, l’électricité ou le chauffage pour contraindre au départ.
- Retirer la porte, condamner l’accès ou faire pression sur place.
Ces actes constituent des infractions pénales, quelle que soit l’ampleur de la dette. Ils exposent à des sanctions lourdes et affaiblissent le dossier devant le juge. La voie judiciaire est la seule ouverte.
Ce que le locataire peut faire
Un locataire en difficulté a intérêt à agir tôt, car les dispositifs d’aide interviennent d’autant mieux que la dette est faible.
Signalez la difficulté au propriétaire avant l’impayé, et proposez un échéancier écrit. Beaucoup de situations se règlent à ce stade.
Saisissez le fonds de solidarité pour le logement de votre département. Contactez un travailleur social du centre communal d’action sociale ou du département. Vérifiez vos droits aux aides au logement, car un dossier incomplet suspend parfois un versement auquel vous avez droit.
Si une procédure de recouvrement est engagée sur vos revenus, notre page sur le fonctionnement de la saisie sur salaire explique les seuils applicables et la part qui reste insaisissable.
Les acteurs qui interviennent avant le juge
La procédure judiciaire n’est pas le seul circuit en mouvement. Plusieurs organismes sont alertés automatiquement, et ils peuvent débloquer une situation avant l’audience.
La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives réunit les services de l’État, le département et les organismes sociaux. Elle est saisie des situations signalées et propose des mesures d’accompagnement.
Le fonds de solidarité pour le logement peut accorder une aide financière pour apurer une dette, sous conditions de ressources. Le dossier se dépose auprès du département ou d’un travailleur social.
L’organisme qui verse les aides au logement examine de son côté le maintien du versement. Un plan d’apurement accepté permet souvent de conserver l’aide, qui peut alors être versée directement au propriétaire.
Ces dispositifs fonctionnent mieux tôt. Une fois l’expulsion ordonnée, leur marge de manœuvre se réduit fortement.
Prévenir plutôt que recouvrer
Du côté du propriétaire, la prévention repose sur trois points. La vérification des ressources du candidat au moment de la location, avec des pièces authentiques. Le choix d’une garantie, assurance privée ou dispositif public de cautionnement, adaptée au profil du locataire. La réaction rapide au premier retard, car une dette de un mois se règle bien plus souvent qu’une dette de six mois.
Du côté du locataire, la prévention consiste à signaler la difficulté avant qu’elle ne devienne un impayé, et à conserver la preuve de chaque paiement. Les quittances de loyer se demandent au propriétaire, qui doit les délivrer gratuitement. Notre page sur les règles de base de la mise en location revient sur les obligations respectives des deux parties.
Ce que cette page ne remplace pas
Les éléments réunis ici décrivent la procédure générale applicable aux locations à usage d’habitation en France. Les délais et les règles varient selon la date du bail, la nature de la location et la situation des parties. Un dossier d’impayé engage des sommes importantes et des délais stricts, dont le non-respect peut annuler une procédure entière. Un avocat ou un commissaire de justice reste nécessaire pour apprécier un cas particulier et pour engager les actes.